房地产市场预测[编辑]

概述

房地产市场预测是指在房地产市场调查的基础上，利用已获取的各种信息，运用科学的方法和手段，对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，为房地产开发和经营决策提供依据。

一、什么是房地产市场预测

二、房地产市场预测的内容

1．国民经济发展趋势预测
这是房地产市场预测的首要内容。

2．国家方针政策所带来影响的预测
国家关于房地产产业政策调整对房地产市场的影响，当地政府政策导向及房地产产业政策会对市场带来什么影响。

3．房地产市场需求量预测
进行市场需求量的预测，一方面要了解某产品的社会拥有量，另一方面要了解某产品的社会饱和点，两者之差则为市场需求量。

4．技术发展预测
技术发展对房地产产品发展有着决定性的影响，建筑和装修的新材料、新技术和新工艺及其在房地产产品上的应用，都会改变用户对房地产产品的需求，从而对房地产市场发生重大影响。

5．销售前景预测
这是对今后一段时间内最接近的房地产销售水平的预测。

6．产品生命周期预测
企业拟开发的新产品以及正在生产的老产品，通过市场预测手段，可使企业掌握其所处于产品市场周期的哪个阶段。

7．供给能力预测供
给能力预测包括如下：
(1)全行业供给能力预测
(2)本企业发展能力预测
(3)服务能力预测

8．市场价格走向的预测略

9．市场竞争情况的预测略

三、房地产市场预测的种类

1．商品层次
商品层次市场预测又分为单项商品预测和商品总额预测两种。

2．时间层次
按照时间层次房地产市场预测又可分为长期预测、中期预测、近期预测和短期预测。

3．空间层次
空间层次指房地产市场营销地区范围内的预测。可分为宏观市场预测和微观市场预测两种。

4．属性层次
属性层次按预测的特点和性质不同，又可把房地产市场预测分为定性预测、定量预测和定性预测和定量预测相结合三种。

四、房地产市场预测的原理

1．连贯性原理
这一原理认为事物的发展存在着相似性或类同性，现在的情况是由过去演变而来的，今后的情况又是现在发展趋势的结果。

2．类推性原理
这一原理认为事物的发展存在着相似性或类同性，根据经济过程的结构和变化所固有的模式和规律，可以推测出将来经济发展百年后的情况。

3．相关性原理
这一原理认为任何事物都是相互联系、相互影响、相互制约的，存在着一定的因果关系。

五、房地产市场预测的作用

1.有利于企业制定科学、合理的房地产开发经营计划
通过房地产市场预测，可以了解房地产市场发展变化的趋势，以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响，使企业能按照市场的要求制订开发计划，既满足了市场的需求，又可以使企业经营获得成功。

2.有利于平衡和满足社会对房地产的需要
收入水平的提高、人口的增长、消费习惯的改变，人们的生活需要也随之改变，；为了使人们对房地产的需要得到充分的满足，就必须进行科学的推算和估计，只有{这样，才能与消费者在房屋数量、质量、设计、户型等方面的需要相适应。

3.有利于企业提高管理水平，为企业未来的进一步发展奠定坚实的基础
企业明天的发展动力来自于今天的努力。只有根据对房地产市场的正确预测；不断做好每一天的每一项工作，才能使企业不断积累实力，扩大生产规模，提高管i理水平和经济效益，增强竞争力，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。

六、房地产市场预测的意义

1．市场预测是房地产企业投资决策的依据

2．市场预测是市场营销的前提

3．市场预测有助于提高企业的竞争力

4．市场预测有助于企业减少经营的盲目性和风险性
地产市场预测的程序

七、房地产市场预测的方法
1.特斐尔法
又称专家调查法，是指以不记名方式轮番征询专家意见，最终得出预测结果的集体经验判断法。它是定性预测方法中最重要、最有效的一种方法。特斐尔法尤其适合于长期需求预测，特别是在时间跨度较大、缺乏历史数据、应用其他方法有较大困难而无法做出较为准确的预测时，采用此法能够取得较好的效果。
特斐尔法进行长期市场需求预测一般分三个阶段进行。

2．时间序列法
时间序列法就是将历史资料和数据按一定时间序列构成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测。运用时间序列法要受一定条件的制约：一是需要有较完备的时间序列资料，并且在这些资料中存在着一定的模式或趋势；二是数据随时间的变化波动不是很大；三是影响市场的各种因素基本未发生变化。时间序列法主要有简单平均法、加权平均法、移动平均法和指数平滑法。

3．回归分析法
回归分析法是根据预测变量(因变量)和相关因素(自变量)间存在的因果关系，借助数理统计中的回归分析原理，建立回归模型，并进行预测的一种定量预测方法。回归模型按自变量的多少，可以分为一元回归模型和多元回归模型。

4．弹性分析法
弹性又称弹性系数，是一个相对量。可衡量某一变量的改变所引起的另一变量的相对变化。弹性分析法就是利用两种因素间的弹性关系来进行预测。

5．投入产出分析法
投入产出分析法是通过建立投入产出模型，描述基础产业投入或就业与房地产业发展间的关系，并根据基础产业投入的变化对房地产业的影响，发现房地产业的发展趋势。投入产出分析法还可以用来评估房地产业在投入方面的制约条件及其对房地产业发展空间的限制。

6．价格指数分析法
随着房地产价格指数的日益完善，其在房地产市场分析中的作用也日趋重要。利用房地产价格指数不仅可以判断房地产价格走势，而且可以分析不同区位、不同类型、不同档次物业的价格走势。

7．房地产估价法
房地产估价法就是利用房地产估价原理和方法进行房地产商品的价格预测。常见的房地产估价法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价法等。

参考资料：

扩展阅读：